Wohnungsbesichtigung in England: Was du vor der Zahlung fragen musst

Du hast zehn Minuten in der Wohnung und einen Makler vor dir. Die tatsächlichen monatlichen Kosten, die Länge der Bindung und das Geld, das du zurückbekommst, hängen davon ab, was du in diesen zehn Minuten fragst und was du danach schriftlich nachreichst.

Dieser Leitfaden nutzt England, wo sich die Regeln am 1. Mai 2026 geändert haben, als durchgerechnetes Beispiel. Anderswo gelten andere Regeln, und nichts davon ist Rechtsberatung.

Was in den zehn Minuten passiert, die du bekommst

Eine Besichtigung ist ein Verkaufsgespräch mit Zeitlimit. Die Person vor dir ist normalerweise ein Vermittler, der vom Vermieter bezahlt wird, manchmal der Vermieter selbst, gelegentlich ein Junior, der den Boiler noch nie gesehen hat. Deren Aufgabe ist es, dich zu einer Reservierungskaution zu bewegen; deine Aufgabe ist es, mit genug schriftlichen Informationen zu gehen, um entscheiden zu können.

Die Wohnberatungsorganisation Shelter warnt, dass manche Vermittler Besichtigungen hetzen, wenn es Probleme gibt, die du nicht sehen sollst, und rät, jemanden mitzunehmen, der schaut und Notizen macht. Eine Person hält den Vermittler im Gespräch, während die andere Schränke öffnet.

Acht Dinge, die der Vermittler sagt, und was du zurückfragst

Vermittler sprechen in kurzen, freundlichen Sätzen, die vollständig klingen und es nicht sind. Hier sind acht, die du hören wirst, was jeder normalerweise bedeutet und welche Nachfrage daraus Informationen macht.

Was du hörst	Was es normalerweise bedeutet	Was du zurückfragst
It's available now.	Leer, oder der letzte Mieter ist gerade ausgezogen.	When did the last tenant leave, and has anyone else viewed it?
The deposit is five weeks' rent.	In England das Maximum, wenn die Jahresmiete unter 50.000 Pfund liegt.	Which deposit protection scheme will you use?
There is a holding deposit to take it off the market.	Geld, um die Wohnung zu reservieren, während die Prüfungen laufen.	How much is it, and what does it come off if I sign?
Bills are not included.	Du zahlst zusätzlich Council Tax, Gas, Strom, Wasser und meist Breitband.	What did the last tenant pay for energy each month?
It comes furnished.	Einige Möbel bleiben, andere nicht; das Inventar ist die Liste, die zählt.	Can I see the inventory before I sign?
The landlord is flexible on the term.	Flexibel für den Vermieter, meistens.	What is the minimum term, and what notice do I give after it?
We will fix that before you move in.	Ein mündliches Versprechen ohne Datum und ohne Dokument.	Could you put that in an email before I pay anything?
The gas certificate is up to date.	Gasgeräte müssen jährlich von einem Gas-Safe-Techniker geprüft werden.	Could I have a copy of the gas safety certificate?

Das Muster ändert sich nie: Der Vermittler beschreibt einen Zustand, und du fragst nach einer Zahl, einem Dokument oder einem Datum. Zustände sind verhandelbar; Zahlen und Dokumente nicht.

Die fünf Fragen, die entscheiden, ob du die Wohnung willst

Wenn du dir nur fünf Sätze merkst, dann diese, geordnet danach, wie viel Geld sie dir sparen.

1. How long has it been empty, and why did the last tenant leave? Eine leere Wohnung kann eine schnelle Vermietung oder ein entkommenes Problem bedeuten.
2. What exactly is included in the rent, and is there a cap on usage? Das trennt günstig von teuer.
3. What is the total I pay before I get the keys? Frage nach einer Zahl, nicht nach vier.
4. What is the minimum term, and what notice do I give after it? Das entscheidet, wie viele Monatsmieten du versprichst.
5. Who do I contact when something breaks, and how quickly do they answer? Ein Vermieter, der keinen Ablauf nennen kann, wird keinen betreiben.

Kaution und Reservierungskaution: Was du zahlst und was zurückkommt

In England ist eine Mietkaution auf fünf Wochenmieten begrenzt, wenn die Jahresmiete unter 50.000 Pfund liegt, und auf sechs Wochenmieten zwischen 50.000 und 100.000 Pfund, so die staatliche Leitlinie zum Tenant Fees Act 2019 für Mieter, gelesen am 2. November 2026. Dieselbe Leitlinie begrenzt eine Reservierungskaution auf eine Wochenmiete.

Eine Reservierungskaution ist keine Mietkaution. Sie reserviert die Immobilie, während Referenzen geprüft werden, und muss nicht in einem Schutzsystem liegen; sobald du Mieter wirst, wird sie zu einer Kaution, die geschützt werden muss. Die staatliche Leitlinie zum Schutz von Mietkautionen, gelesen am selben Datum, sagt, dass die Kaution innerhalb von 30 Tagen in ein staatlich anerkanntes System gelangen muss, innerhalb von 10 Tagen zurückkommen muss, nachdem beide Seiten den Betrag vereinbart haben, und dass eine erstattete Reservierungskaution innerhalb von 7 Tagen zurückgezahlt wird.

Eine Reservierungskaution kann 15 Tage lang gehalten werden, sofern nicht schriftlich eine andere Frist vereinbart ist, und Geld darf nur einbehalten werden wegen falscher Informationen, eines Sinneswandels, unbeantworteter Dokumentenanfragen oder eines nicht bestandenen Right-to-Rent-Checks. Ein nicht bestandener Referenz- oder Bonitätscheck steht nicht auf dieser Liste. Bevor du etwas überweist, bitte um eine E-Mail mit vier Zahlen: die Miete, die Mietkaution, die Reservierungskaution und wogegen die Reservierungskaution verrechnet wird, wenn du unterschreibst.

Kündigungsfrist und Mindestlaufzeit

Der Vertrag sollte sagen, wie viel Kündigungsfrist du gibst; wenn nicht, sagt die staatliche Leitlinie für assured periodic tenancies, gelesen am 2. November 2026, mindestens zwei Monate, was auch das Maximum ist, das ein Vermieter verlangen kann. Die Kündigung muss an einem Miettag oder am Tag davor enden, schriftlich, und die Miete läuft weiter, während sie läuft.

Hier hört eine zwölfmonatige Laufzeit auf, zwölf Monate zu sein: Um am letzten Tag auszuziehen, kündigst du zwei Monate vorher, und eine Kündigung am letzten Tag bedeutet zwei weitere Monatsmieten. Lies Laufzeit und Kündigungsfrist als eine Zahl, und frage, ob es eine Break Clause gibt, denn ohne eine solche kann der Vermieter Miete bis zum Ende der Mindestkündigungsfrist verlangen.

Nebenkosten inklusive, Council Tax und was die Miete wirklich kostet

„Bills included“ hat keine feste Bedeutung. Es kann Gas, Strom, Wasser, Breitband, eine TV-Lizenz und Council Tax abdecken oder nur Breitband; die einzig nützliche Antwort ist eine schriftliche Liste, Punkt für Punkt.

Council Tax ist das, was viele vergessen. Die staatliche Council-Tax-Leitlinie, gelesen am 2. November 2026, sagt, dass du sie normalerweise zahlst, wenn du 18 oder älter bist, dass eine volle Rechnung zwei Erwachsene annimmt und dass ein alleinlebender Bewohner 25 % Rabatt bekommen kann. Die Leitlinie zum Tenant Fees Act erlaubt dem Vermieter, sie in die Miete aufzunehmen, wenn der Vertrag das vorsieht, weshalb dieselbe beworbene Miete in zwei Wohnungen unterschiedliche monatliche Kosten bedeutet.

Rechne dann vor dem Vermittler: Miete, Council Tax, Energie, Wasser, Breitband und eine TV-Lizenz. Frage, was der letzte Mieter im Winter für Energie gezahlt hat und ob die inkludierten Nebenkosten eine Fair-Usage-Obergrenze haben, die zu einem Zusatzbetrag wird.

Möbliert, unmöbliert und die Inventarliste

Möbliert, teilmöbliert und unmöbliert sind Marketingwörter, keine Vertragsbegriffe. Was zählt, ist das Inventar: die Aufzeichnung dessen, was in der Immobilie war und in welchem Zustand, als du eingezogen bist. Die Leitlinie von Shelter, aktualisiert am 19. Dezember 2024, sagt, dass es Wände, Decken, Böden, Anstriche, Teppiche, Vorhänge, Möbel, Geräte, Armaturen, Fenster, Türen, Rauchmelder und Kohlenmonoxidmelder abdecken und Zählerstände erfassen sollte.

Vermieter müssen keines bereitstellen. Ohne Inventar fotografiere jeden Raum am Tag, an dem du die Schlüssel bekommst, und schicke die Fotos noch am selben Abend per E-Mail an den Vermittler; mit Inventar ergänze fehlende Gegenstände, nicht erfasste Schäden und falsche Zählerstände, bevor du unterschreibst. Ein Kautionssystem oder ein Gericht erwartet Belege für Schäden, und normale Abnutzung ist kein Schaden.

Die Checkliste mit zehn Fragen für die Besichtigung

Kopiere diese zehn Zeilen in dein Handy, schreibe die Antwort während der Besichtigung daneben und schreibe „nicht beantwortet“, wenn der Vermittler ausweicht: Auch ein Ausweichen ist Information.

1. What is the total I pay before I get the keys?
2. Which scheme will hold my deposit, and when do I get the certificate?
3. How much is the holding deposit, and what does it come off if I sign?
4. What is the minimum term, and what notice do I give after it?
5. Is there a break clause, and what does it cost to leave early?
6. What exactly is included in the rent, and is there a fair usage cap?
7. What did the last tenant pay for council tax and energy each month?
8. Can I see the inventory today, and will everything on it stay?
9. When was the last gas safety check, and can I have the certificate?
10. Who do I contact for repairs, and within what response time?

Zehn Fragen dauern etwa vier Minuten; die Besichtigung dauert zehn. Der Rest gehört zu dem, was eine Liste nicht fragen kann: ob die Musik der Nachbarn durch die Wand kommt und ob das Fenster aufgeht.

Schriftlich nachfassen und von einem neuen Konto zahlen

Schicke innerhalb von 24 Stunden eine E-Mail. Sie bedankt sich beim Vermittler, wiederholt, was dir gesagt wurde, und schafft einen Nachweis, der außerhalb des Gedächtnisses des Vermittlers lebt.

Dear agent, thank you for showing me the flat on Mill Street today. Before I pay the holding deposit, could you confirm in writing the rent, the tenancy deposit, the holding deposit and what it is set against, the minimum term and notice period, what the rent includes, and whether there is an inventory?

Das ist die Bestätigung, um die du vor der Zahlung bittest: Miete, Kaution, Reservierungskaution, Laufzeit, Kündigungsfrist, Nebenkosten und Inventar. Sieben Punkte, eine E-Mail, später kein Streit.

Eine Kaution wird normalerweise per Banküberweisung von einem Konto auf deinen eigenen Namen gezahlt, und in vielen Ländern muss es ein lokales Konto sein; wenn du also noch klären musst, wie ein bankkonto auf englisch eröffnen geht, erledige das vor der Besichtigung und nicht erst, nachdem dir eine Wohnung angeboten wurde. Zahle nie bar, und überweise nie auf ein privates Konto, wenn im Vertrag eine Agentur genannt ist.

Häufige Fragen

Was sollte ich bei einer Wohnungsbesichtigung fragen?

Frage nach Zahlen, Dokumenten und Daten statt nach Eindrücken. Die fünf wichtigen sind der Gesamtbetrag vor Schlüsselübergabe, die Kaution und die Reservierungskaution, Mindestlaufzeit und Kündigungsfrist, was die Miete umfasst und wer Reparaturen übernimmt. What is the total I pay before I get the keys? ist die eine Frage, die den Rest des Gesprächs konkret werden lässt.

Was ist eine Reservierungskaution und wie frage ich auf Englisch danach?

Eine Reservierungskaution ist Geld, das gezahlt wird, um eine Wohnung zu reservieren, während der Vermieter deine Referenzen und deine Fähigkeit prüft, die Miete zu zahlen. In England ist sie auf eine Wochenmiete begrenzt und nicht die Mietkaution, die du bei der Unterschrift zahlst. How much is the holding deposit, what does it come off, and when is it refunded if the tenancy does not go ahead? liefert Betrag, Verrechnung und Rückzahlungsbedingung in einem Satz.

Bitte um die Antwort schriftlich, bevor du überweist. Die zwei wichtigen Daten sind, wann das Geld bei deiner ersten Zahlung abgezogen wird, wenn du unterschreibst, und wann es zurückkommt, wenn nicht.